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撰文/高天

用“理想很豐滿，現實很骨感”來形容杭州江南櫻花里，再恰當不過了。

2024年10月，江南櫻花里開業，因地處“國際濱”及位于錢塘江畔，所以將客群瞄準為高生活品味人士。該項目定位“江南高級生活場”，彼時引入了時尚奢品、高端餐飲、珠寶配飾、生活服務等一眾業態。尤其是引入了1萬㎡的中奢華東城，曾宣稱是華東規模最大、品類最全、品牌最豐富的“奢品折扣第一城”。

然而，僅過了不到一年的時間，這個以“二奢”入局杭州市場的新商業卻陷入了拖欠業主租金、欠薪及嚴重經營不善的困境。近日，聯商網實探后發現，整個商場僅剩一樓的星巴克和五樓的悅江新遠IMAX電影院還在正常營業，其余門店均已關閉。

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現狀：僅剩兩家店營業

江南櫻花里位于杭州濱江區信誠路與聞濤路交匯處，聞濤路上有著名的“櫻花跑道”，與錢塘江“相鄰”，但是距離最近的地鐵站(地鐵6號線城業路站)也要1公里左右。

正對信誠路上原本有兩個入口通向商場，如今僅剩一個入口可進入，商場內扶梯均已關閉，四樓的影城可以通過入口旁的直梯抵達。通過直梯到商場6樓，原本也是影院的部分，如今已經關閉，影院橫跨4-6層，如今僅剩5層部分營業，四樓的IMAX廳已經關閉。

▲影院六樓部分關閉

▲四樓IMAX廳關閉

二樓和三樓更是漆黑一片，已經沒有商鋪開門，部分區域貼著“施工中，勿進”的字條。負一層已經無法進入，地下2層和3層是停車場。

而一樓只有星巴克還在營業中，與星巴克同側的“臨街店鋪”有餐飲桔酒屋已經歇業，從現場看應該是關閉不久；旁邊的沅西Live House大門緊鎖，也已歇業。

星巴克的一名員工表示，“商場現在樓上還有一家影院和我們開著，目前我們沒有收到關店的消息�！倍�電影院方面也聲稱，“未接到關門的消息”。實際上，自悅江商業中心營業以來，該影院就一直存在，已經經營了近10年。

▲正常營業的星巴克

▲影院僅剩5層正常營業

悅江商業中心一物業人員告訴聯商網，“從7月份開始，商場的一些商戶就開始撤離，負責經營的公司不僅欠了業主的租金，員工的工資也沒發，一直都有人維權，警察也上門過。但據說現在也找不到人，電話無人接。”

江南櫻花里剛開業時，也引入了不少品牌。除了上述提及的中奢華東城，還專門配置了保真、保養、保收的國鑒檢測中心，以及環球美食自助天花板之一的竹哩、米其林Chef坐鎮的莉茲1898、千島湖菜系浪里、知名唱作人主理的沅西Live House、桔酒屋、星巴克、稻狀元、東方美學珍珠品牌原嶼森等。

然而，這個“命途多舛”的商業項目，至今仍未擺脫需要“再次尋求突破”的困境。

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困局：“小業主模式”之殤

江南櫻花里的問題主要源于小業主模式帶來的弊端。

小業主模式指的是商場開發商將商鋪分割銷售給多個小業主，再由小業主自主經營或委托給第三方管理。這是很多開發商為了快速回籠資金而采取的手段，屬于典型的將商業地產運營屬性異化成“房地產銷售屬性”的思維。這一模式不利于商場的長期經營，很容易陷入“產權分散、運營失敗、價值貶值”的惡性循環中。

江南櫻花里屬于悅江商業中心的商場部分，而悅江商業中心涵蓋了商場和寫字樓。2008年，海墅房地產開發(杭州)有限公司拿下了杭政儲出[2007]76號地塊，即江南櫻花里所處地塊項目，涵蓋了住宅、寫字樓、商場等業態，由世茂集團與中海集團聯合控股。住宅部分即御江苑，曾用名錢塘帝景，目前的二手房均價超7萬，是名副其實的“沿江豪宅”。

不過，6萬㎡左右的商業卻“一波三折”。2016年，該項目以樂繽紛世茂中心的名字亮相，引入了新遠影城、樂高活動中心、COSTA咖啡、樂刻健身等一眾品牌，當時的管理方是杭州弘聚投資管理公司(企查查顯示該企業已于2022年注銷)，但因該企業拖欠業主租金，海墅房地產開發(杭州)有限公司于2021年將地下一層和地上一至四層的部分，低價出售給了遠航控股集團(浙江)有限公司。

遠航集團接管商場后，以奧特萊斯為定位，打造了奧萊精選(濱江)城市廣場，并再次向市場推出了480個可購買的商鋪。據悉該項目當時與星巴克、肯德基、耐克等品牌完成過簽約。然而項目最終于2024年10月更名為江南櫻花里后才正式開業。

然而，小業主模式本身就具有局限性。商業地產最講究運營，需要有統一規劃和管理的動線、定位、招商、活動營銷，而小業主模式往往因產權不集中，出現商鋪風格混亂、物業管理不佳、業態雜亂、品牌低端等一系列問題，最終因經營不善導致資產貶值，甚至淪為“僵尸商場”。

這樣的案例在杭州不在少數。與江南櫻花里同為奧萊模式的衣之家西湖時代廣場店，就因產權分散導致運營失控，使商場無法統一改造升級，經歷關閉與重開，至今依然是“折扣賣場”；同樣是西湖邊絕佳位置的涌金廣場，2001年就將商鋪分割出售，輝煌的時候帶來了杭州第一家海底撈以及家樂福超市，也給商場吸引了一波流量，但仍然沒能逃過小業主模式的厄運。

類似的還有港龍城、藍鉆天成等等。

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出路：重新定位，統一管理

江南櫻花里的失敗，“小業主模式”自然是主要原因，但也避不開運營方的管理水平。

據公開資料顯示，遠航集團是一家以商業資產投資、商業物業整租、商業地產服務為三大主營業務的商業不動產一體化投資運營商，前身為創辦于2014年的千里眼商業集團，是浙江省內成立最早、綜合實力最強的專業商業地產運營商，并創立了“繽谷、吾愛鄰、奧萊精選”三大商業體品牌。

根據遠航集團官方公開過的信息，其運營過包括杭州奧體繽紛里、位于蕭山的眾安·嘉潤公館社區商業、橫店繽紛城、寧波繽紛城、諸暨唐韻繽谷、蕭山人民廣場奧萊公園、杭州世茂繽谷等商業。其中與江南櫻花里距離3公里左右的世茂繽谷2018年開業，期間經歷多次調整，品牌開了又關；去年更名為星薈廣場，從大眾點評上看，目前整個商場僅8家門店營業。

如今看遠航集團深陷資金危機，已是“自身難�！薄Ｆ蟛椴樾畔�顯示，遠航集團目前被執行涉案金額達530.89萬元，商業合作糾紛(被告方)達16起，5月份新增的兩起股權凍結數額分別為1520萬元和490萬元。

因此，對江南櫻花里而言，未來若能引入更專業的運營商進行統一管理，或許還有一線生機。如杭州商業認可度較高的龍湖商業，或者近年來在商業領域如魚得水的華潤萬象生活等，只不過能否招來這些頭部運營商才是關鍵。

另一方面，江南櫻花里的定位就存在弊端。引入中奢華東城作為最大的主力店，江南櫻花里試圖通過奧特萊斯模式打開周邊的“高端客群”，但是折價的“二奢”很難吸引這些真正的有錢人，他們的消費目的在杭州大廈、萬象城這些高端商場。

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商圈：一家獨大，未來看華潤商業

當然，江南櫻花里的“失敗”，與商圈環境也有關系。

江南櫻花里隸屬濱江南板塊，主要是以浦沿鎮為中心，周邊目前的主要商業項目有濱江寶龍城、英冠繽悅城、海威領界、濱江商廈、金盛嘉悅廣場以及上文提及的星薈廣場。不過除了濱江寶龍城，其余項目均為中小體量的社區商業。此前市場傳言稱濱江寶龍城將被出售，聯商網求證寶龍方面后得到的回復是，“出售的僅是寫字樓部分，商業正常運營�！�

▲距離江南櫻花里幾百米的英冠濱悅城

整個濱江區由長河、西興、浦沿三鎮組成。其中長河位于三區之間，是區政府所在地，也是發展最早、目前營商環境最好的，鎮域內有龍湖濱江天街、星光大道、中南樂游城等商業。西興位于濱江區最東邊，與蕭山奧體接壤，目前在經營最大的商業是濱江銀泰百貨，還有興耀的星耀城和星瀾里項目，龍湖濱康天街在建中。

相較而言，浦沿是濱江三鎮發展最晚的地區，但最近幾年板塊日漸成熟，靠近蕭山聞堰的濱江南端也興起了一批新的住宅，如世茂棲棠譽灣、龍湖濱頌御湖境、綠城春來晴翠等項目。隨之而來的是，商業等配套不斷豐富。

其中最受關注的莫過于華潤偉業路TOD項目。資料顯示，該項目總建筑面積約39.5萬㎡，其中地上建筑面積約24.4萬㎡，地下建筑面積約15.1萬㎡，地下一層設置地下商業面積約2萬㎡；地上規劃了三幢建筑面積約11.4萬㎡的塔樓、6層11.9萬㎡的商業綜合體、2層1.1萬㎡的商業街區。 

規劃上，華潤偉業路TOD項目將以“街區+商業綜合體”的產品形態，建設青年時尚型商業綜合體，計劃引進全城及區域“首店”、旗艦店、品牌概念店，融合國際時尚、潮流零售、沉浸休閑等多業態，以融合性的消費場景、差異化的業態品牌和創新的商業內容，促進區域商圈更新升級。

▲華潤偉業路TOD項目效果圖

未來，華潤偉業路TOD項目將與濱江寶龍城形成兩個超10萬㎡的大型商業，扼守濱江南板塊，形成互補共進之勢。