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撰文/高天

“我們關注這個城市約15年了，并且為這地塊花了約四年的心血，我對這幅地塊可謂一見鐘情�！�2018年，還是恒隆集團董事長的陳啟宗，對恒隆拿下杭州武林百井坊巷的百億地塊欣喜若狂。

2023年，陳啟宗在公開場合表示，“杭州的恒隆廣場，可能是我們以往這么多恒隆廣場里面最好的一個�！�

2024年，執掌恒隆33年的陳啟宗退休，其子陳文博接棒。此后，除了持續關注這個“百億收租大戶”的租金表現外，陳文博于2025年給市場帶來了兩個重要消息：一，受內地零售市場格局和消費者習慣改變影響，恒隆所持有的內地物業組合將不再區分“高端”與“次高端”；二，與杭州百大集團簽署了20年租賃合同，租下了杭州百貨大樓的南北樓物業，將作為杭州恒隆廣場的延伸區域。

在內地市場一向以穩健著稱的恒隆，一改“保守之勢”，主動加碼杭州市場，似乎從拿地開始就已“命中注定”，這一次它能“一炮而紅”嗎？

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緊鑼密鼓籌建中，2026年將開業

近日，聯商網實地走訪了杭州恒隆廣場，以探查該項目的最新進展。

杭州恒隆廣場位于杭州體育場路與展覽東路交匯處，周邊四條主干道分別是體育場路、延安路、中山北路和百井坊巷，真正的市中心位置。目前距離項目最近的地鐵站是武林廣場站，未來可通過地下通道實現地鐵無縫對接(目前武林廣場的杭州大廈中央商城、國大城市廣場和武林銀泰百貨均通過地下通道接駁武林廣場站)。

聯商網在現場看到，目前杭州恒隆廣場的外立面已經基本完成，“Westlake 66”的logo已經陸續在各個立面掛裝。建筑材質由金屬、玻璃、釉陶等組合而成，靠近體育場路的以橙色的陶板為主，更北面靠近文化酒店是墨綠色陶板材質，顏色分明，且呈西湖水波光粼粼，貼合了恒隆的在地文化需求；同時，豎向鋁板設計，更顯高級感。整個外立面看得出恒隆給杭州帶來的滿滿誠意。

據一些路透的內裝上看，更具品質和奢華。據悉，就連電梯扶手都是以不銹鋼為基底，加以真石貼面。

目前室內裝修在緊鑼密鼓開展中，工地上一片如火如荼的景象，期待2026年上半年的全面亮相。

不過，杭州恒隆廣場的招商情況依然十分神秘，有消息稱對商場十分重要的四大品牌已經落位，目前預租率達81%。

根據規劃，杭州恒隆廣場的服飾飾品占比51%，以國際一線奢侈品牌為主；餐飲占比25%，涵蓋高端西餐廳、特色中餐廳及輕食店；休閑娛樂占比17%，包括電影院、健身房、親子游樂等；其他如美妝護膚、家居生活等占比7%。

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“拿下”武林銀泰百貨B、C區

杭州恒隆廣場想要成為新的城市商業界面，需要攻克被“老破小包圍”的難題。

聯商網從現場看到，杭州恒隆廣場所處的位置是杭州的市中心，武林廣場有著便捷的交通、完善的生活配套，因此周邊的建筑也難掩歷史留下的斑駁與疲憊：

首先，武林銀泰百貨B、C區之間道路狹小。目前停滿了快遞車、共享單車和電動車，雜亂無章；且武林銀泰百貨B、C區的東外立面一股“古早味”，與恒隆的質感格格不入。當時武林銀泰百貨改造時西立面建得富麗堂皇，但東立面卻略顯土氣。

其次，體育場路上恒隆廣場的東側，是敘利亞風格的糧貿大廈，里面的延安新村是老建筑，現場看目前在翻新。

恒隆廣場東側往北深處的耶穌堂弄，道路狹窄、建筑老舊。

而恒隆廣場西側往北深處，靠近武林銀泰百貨A區的標力大廈那一排，觀感也很差。

作為定位高端的城市級商業，杭州恒隆廣場如果被“老破小包圍”必然會影響其品牌形象。一定程度上而言，這也是恒隆花33億租下武林銀泰百貨B、C區的原因之一。

今年7月，恒隆地產宣布租下了杭州百貨大樓的南北樓物業，即現在的武林銀泰百貨B、C區，租期20年，起始租金標準為每季度3750萬元，一年即1.5億元。每隔三年，租金會在前一個周期租金標準基礎上遞增4.5%，20年總租金33億元。

不過此份租約自2028年4月起計，因此目前武林銀泰百貨B、C區仍正常運營中。

可以確定的是，在拿下武林銀泰百貨B、C區后，恒隆廣場就有很大的空間去提升項目的沿街展示面，原本靠近延安路的西側立面就被打通了，有助于強化項目的城市立面，提升整體形象。

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杭州高端商業競爭加劇

租下武林銀泰百貨B、C區后，杭州恒隆廣場的零售面積由原來的10.59萬㎡擴至14.79萬㎡，一方面有助于項目形成更好的展示面，另一方面也有更大的空間創造內容，提升運營實力。而這也是為了日后能在杭州激烈的高端商業競爭市場中站穩腳跟。

目前，在杭州商業市場中，擁有高奢品牌的有杭州大廈、杭州萬象城和杭州湖濱銀泰in77。這其中杭州大廈集齊了“六大頂奢品牌”——愛馬仕Hermès、LV路易威登、香奈兒CHANEL、迪奧Dior、古馳Gucci、普拉達Prada。杭州萬象城則缺失了Hermès、CHANEL兩家，而湖濱銀泰in77有Hermès、LV、Gucci三家。

值得一提的是，同屬武林廣場商圈的恒隆廣場與杭州大廈將直面競爭。眾所周知，奢侈品品牌在一個城市的門店份額是有限的，在沒有拓店計劃的情況下，一個新的商場想要引入品牌，只能從其他商場“虎口奪食”。比如CHANEL，目前在內地僅在12個城市開了19家店，相比其他品牌并不算多，杭州也只有杭州大廈一家門店，全國一個城市有2家以上CHANEL門店的城市僅北京和上海(各3家)、成都(含太古里的鞋履店有3家)以及南京2家。

此外，杭州的高端商業儲備也相當優質。除了明年亮相的杭州恒隆廣場外，在建的還有北京華聯的SKP和新鴻基的江河匯IFC。截至目前，已開業及在建的高端商業體數量就高達6家。

當然，在建的望江新城新世界K11也不排除有奢侈品的可能。目前K11系列擁有奢侈品的有香港K11，而廣州K11也于今年進行了高端商業的轉型，成為內地首座高奢K11。

很顯然，隨著市場供應量的增加，以及消費者情緒的變化，杭州的高端商業將迎來新一輪的競爭。

寫在最后

恒隆地產的2025年中期業績報告顯示，2025年上半年恒隆收入49.68億港元(約合人民幣45.43億元)，同比下滑19%；股東應占純利9.12億港元(約合人民幣8.34億元)，同比下跌14%。這是自2021年來，恒隆中報首次出現收入、利潤雙下滑。這其中物業租賃業務整體下跌3%至46.78億港元(約合人民幣42.78億元)，內地物業組合租賃收入按人民幣和港元計值分別下跌1%和2%。

恒隆坦言，目前內地高端零售市場面臨各種挑戰，在市場變得艱難時，恒隆也“不能幸免”。因此，向來穩健的恒隆，走出舒適區，主動加碼擴容其在杭州的零售版圖，亦在解決當下受市場環境影響產生的經營壓力。